Konut kiralarında kiracının hakları

               Son yıllarda kira bedellerinde yaşanan yüksek artış sebebi ile yeni kiracılarla birlikte eski kiracılar da tedirginlik yaşamaktadır. Konut sahipleri ise emsal kiralara göre düşük seviyede kalan kira alacaklarını artırma ya da eski kiracısını çıkararak yeni kiracıya daha yüksek bir bedel ile konutlarını kiralamanın yolu aramaktadır. Kiraya yönelik Türk Borçlar Kanunu’nda 2 bölüm halinde Genel hükümler ve konut ve çatılı işyeri kiraları başlıkları altında düzenlemeler bulunmaktadır. Bu ikili ayrım nedeni ile kiracılar, konut  sahipleri ve hatta emlakçılar tarafından özellikle konut kiralarında yanlış yorumlama ve uygulamalar görülmektedir.

               Konut kiracısı olarak öncelikle bilinmesi gereken husus, kiralanan bir taşınmaza ait sözleşmenin, şartlarda ve yükümlülüklerde bir değişiklik olmadığı sürece “kiracı” istemedikçe 10 yıl boyunca devam edeceği hususudur. Konut sahiplerinin 1 yıl olarak düzenlenen kira sözleşmesine dayanarak kiracıyı konuttan çıkarma yetkisi kanunda sayılı özel haller dışında bulunmamaktadır.

               Konut sahiplerinin kira bedelinin düşük olması nedenine dayalı olarak kira bedelinde fahiş artış talepleri ise Resmi Gazetede yayımlanan, 1 Temmuz 2023’e kadar %25’den fazla artış yapılamayacağı kararı sebebi ile karşılıksız kalacaktır. Bunun yanı sıra kiracı ile konut sahibi arasında %25’den daha az artış yapılacağına dair bir sözleşme hükmü bulunması halinde %25 oranı değil sözleşmede belirlenen daha düşük oran uygulanacaktır.

               Kiracı olarak konut kullananların kiraları ve tahliyeleri bakımından Türk Borçlar Kanunu üç gruba ayırmıştır. Sözleşmenin başından 5. yılın bitimine kadar olan kiracılık safhalarında kira miktarı 1 Temmuz 2023 yılına kadar en fazla %25 olacak şekilde sınırlandırılmıştır. Konut sahibinin daha yüksek kira artış talepleri kanunsuz olacağı için kiracı tarafından kira atış döneminde yapılacak kanuni ya da sözleşme artışı herhangi bir olumsuz sonuca yol açmayacaktır. Konut sahibi %25 ya da sözleşmede belirlenen daha düşük oranlı artış sebebine dayanarak herhangi bir hak iddia edemeyecektir.

               İkinci grupta yer alan 5-10 yıl arasında kiracı olanlar için ise kira artışı yönünden Borçlar Kanunda yer alan düzenleme, Resmi Gazete ile belirlenen %25’lık orana göre ayrı bir yöntem öngörmektedir. Kiracı olarak 5. yılını dolduranlar yönünden açılacak kira uyarlama davası ile Hakim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde kira bedeli belirleyecektir. Bu süreçte hakim tarafından belirlenen kira miktarında kiracı tarafından ödeme gerçekleştirildiği sürece, şartlarda ve yükümlülüklerde bir değişiklik olmaz ise Konut sahibi sözleşmeyi sonlandıramayacaktır. Aynı kural her 5 yıldan sonraki kira yılında da uygulanacaktır.

               Üçüncü grup kiracılar ise 10 yılın üzerinde konut kiralayan kiracılardır. Bu grup hem 5 yıllık kira uyarlama davasına maruz kalabilecekken hem de konut sahibi tarafından 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla konuttan çıkarılabilecektir.

               Yukarıda bahsi geçen kiracıya dair bilgilendirmeler Borçlar Kanunu’nda yer alan özel durumları içermemekte olup yalnızca genel ve normal şartlar altında kiracı hakların önemli kısımlarını içermektedir. Olası kira uyuşmazlıklarında avukat yardımı alınması siz okuyucularımıza tavsiye edilmektedir.